飲食店や美容室、オフィスなど、テナント開業を検討しているときに必ず耳にする言葉があります。
それが「A工事・B工事・C工事」です。
不動産会社や施工業者との打ち合わせで登場するものの、「どこまでが自分の負担なのか？」「B工事って誰がやるの？」と疑問を持つ方は少なくありません。
実はこの3つの工事区分は、“費用負担と施工範囲を明確にするためのルール”です。
しかし、内容を理解しないまま契約してしまうと、想定外の追加費用が発生したり、施工トラブルにつながることもあります。
一方で、正しく理解しておけば、無駄なコストを防ぎ、工事計画や交渉も格段にスムーズになります。
この記事では、現場での経験をもとに、
「A工事・B工事・C工事」の意味・違い・注意点を、図と事例を交えてわかりやすく解説します。
テナント契約を控えるすべての方に役立つ内容です。
A工事・B工事・C工事とは？｜3区分の基本と目的を整理しよう
テナント工事では、建物全体と借主（テナント）の工事範囲を明確に分けるために、「A工事・B工事・C工事」という3つの区分が設けられています。
これは、「誰が施工し」「誰が費用を負担するか」を明確にするためのルールです。
多くのトラブルは、この区分を理解しないまま契約してしまうことで発生します。
まずは、それぞれの意味と目的を順に見ていきましょう。
A工事＝ビルオーナーが行う工事（共用・構造部分）
A工事は、建物全体の構造や共用部に関わる工事を指します。
たとえば、電気の幹線、排水本管、防火設備、躯体の補修などがこれにあたります。
これらは建物の安全性や基本インフラの維持を目的とする工事であり、施工も費用もすべてオーナー（貸主）側が負担します。
A工事の範囲は、テナント個別の事情ではなく「ビル全体の管理」に関わる部分。
そのため、テナント側が自由に変更することはできません。
建物の価値を守るための、いわば“オーナー側の責任工事”といえます。
B工事＝指定業者が行う工事（借主負担だが建物と接続）
B工事は、建物全体のインフラとテナント専有部分を接続するための工事です。
代表的な例として、分電盤からの電気配線、空調ダクトの延長、給排水管の分岐などがあります。
特徴は、施工業者がビル側で指定されている点。
ビルの安全性や他テナントとの設備共有を考慮し、オーナーが信頼する業者にしか任せられないケースが多いのです。
ただし、費用負担はテナント側。
このため「指定業者に依頼せざるを得ず、想定より高額になった」というトラブルも少なくありません。
契約時には、どの範囲がB工事になるのかを明確にし、
事前に見積もりを取得しておくことが大切です。
C工事＝テナントが自由に行う工事（内装・デザイン部分）
C工事は、テナント自身が自由に設計・施工できる工事を指します。
店舗の内装デザイン、照明配置、家具設置、床・壁仕上げなど、お客様の目に触れる部分の多くがこのC工事に含まれます。
自社で選んだデザイン会社や施工業者に依頼できるため、コンセプトを反映しやすい一方、すべての費用はテナント負担となります。
また、退去時には「原状回復」の対象になるため、C工事で造作した部分はすべて撤去義務がある点にも注意が必要です。
自由度が高い反面、責任も大きい工事区分といえるでしょう。
まとめ：3つの工事区分の目的
| 工事区分 | 主な目的 | 費用負担 | 施工者 |
|---|---|---|---|
| A工事 | 建物全体の維持・安全確保 | オーナー | オーナー指定業者 |
| B工事 | 建物設備との接続・調整 | テナント | ビル指定業者 |
| C工事 | 内装・デザインの自由施工 | テナント | 自由選定業者 |
3区分の目的は明確です。
それぞれの役割を理解することで、「どこまでが自分の責任なのか」を把握でき、
工事の見積もりやスケジュール管理が格段にスムーズになります。
A・B・C工事の違いを図と表で理解する
A工事・B工事・C工事は、それぞれの意味を知るだけでは不十分です。
実際の現場では「どこまでがB工事なのか？」「A工事との境界は？」といったグレーゾーンが多く、誤解や費用トラブルが起こりやすい部分でもあります。
ここでは、一覧表と具体的な例を用いながら、3区分の違いを整理していきましょう。
【一覧表】工事区分ごとの責任範囲と費用負担
| 工事区分 | 工事内容 | 費用負担 | 施工業者 | 主な例 |
|---|---|---|---|---|
| A工事 | 建物構造・共用設備 | オーナー | オーナー指定 | 電気幹線・防火設備・排水本管 |
| B工事 | 設備接続・分岐工事 | テナント | ビル指定業者 | 空調延長・給排水分岐・防災接続 |
| C工事 | 内装・照明・家具 | テナント | 自由選定 | 床・壁・カウンター・照明レイアウト |
表のとおり、A工事＝オーナー責任、B工事＝中間領域、C工事＝テナント責任という関係になっています。
この中で最もトラブルが多いのが「B工事」です。
境界線があいまいになりやすい“B工事”に注意
B工事は「建物側のインフラとテナント工事をつなぐ」中間部分です。
電気や水道、空調など、建物全体のバランスに関わるため、オーナー指定業者でしか施工できないケースがほとんど。
しかし、その一方で費用はテナント負担。
結果として「自分で選んだ業者よりも高額」「見積もりが不透明」と感じるケースが少なくありません。
特に注意すべきポイントは以下の3つです。
- B工事の範囲が契約書に明記されていない
- 指定業者の見積もりを事前に確認できない
- 他業者への変更が認められない
このような場合、契約締結前に「B工事範囲」「施工業者」「費用見積もりの提示時期」を必ず確認することが重要です。
テナント区画のどこがA／B／C工事になる？
建物を横から見た断面図をイメージすると、工事の関係性は次のようになります。
- A工事（オーナー）：建物の骨組み・柱・配管幹線など、建物全体の構造部分
- B工事（指定業者）：A工事とC工事の接続部分。電気・給排水・空調などの接続工事
- C工事（テナント）：内装・家具・照明など、店舗空間を仕上げる部分
このように、A→B→Cという順番で“外から内へ”と施工範囲が移っていきます。
つまり、テナントが自由にできる範囲（C工事）は最も内側で、店舗のデザイン性を決める一方、費用も全て自分で負担する領域です。
まとめ：違いを理解すればトラブルを未然に防げる
A工事・B工事・C工事の違いを明確にしておくことで、
「誰がどこまで責任を持つのか」「費用は誰が負担するのか」が整理され、
後々のトラブルや余計な出費を防ぐことができます。
特にB工事に関しては、“指定業者の独占領域”になりやすいため、契約前の確認が肝心です。
業種別で変わる工事区分｜飲食店・美容室・オフィスの実例
A工事・B工事・C工事の考え方はどの業態にも共通していますが、
実際の工事内容や費用の比率は、業種によって大きく異なります。
特に飲食店や美容室のように「水・ガス・空調」を多く使う業態では、B工事の割合が増えやすい傾向があります。
ここでは、業種別にどの部分がA・B・C工事に該当しやすいのか、具体例を見ていきましょう。
飲食店の場合｜「ダクト・排水・防火」がB工事の中心
飲食店はテナント工事の中でも最もB工事が多い業態です。
厨房設備を設けるために給排水、ガス、排気ダクトなどの設備接続が必要になるため、
建物のインフラとの連携が不可欠です。
具体的には、次のような項目がB工事になりやすい部分です。
- 排気ダクトの延長・屋上までの立ち上げ
- グリストラップ（油脂分離槽）設置のための排水接続
- 防火区画貫通部の処理（防火ダンパーなど）
- 給排水分岐の配管工事
これらは建物全体の安全性や消防法に関わる部分のため、ビル指定業者でなければ施工できません。
一方で、カウンターや壁面、照明などのデザイン部分はC工事に含まれます。
飲食店の場合、B工事とC工事の両方が大きな割合を占めるため、
初期費用が想定より高くなる傾向がある点に注意が必要です。
美容室の場合｜「給水・給湯設備」の境界を要確認
美容室では、水回り設備が非常に多く、
特にシャンプー台周辺の給水・給湯工事がポイントになります。
給水・給湯ラインを引く際には、建物全体の給水圧や配管経路の確認が必須です。
場合によっては、ビル側で給水容量を増設するB工事が必要になることもあります。
また、以下のような項目もチェックしておきましょう。
- 給湯器の設置位置や容量制限
- 排水経路と勾配の確保
- コンセント増設や照明配線の接続
美容室は電気・給水・排水のいずれも容量が大きく、
「想定よりB工事費が高くなる」ケースが多いです。
契約前に設計士や設備業者に建物側の制約を確認してもらうことをおすすめします。
オフィス・物販店の場合｜内装中心でC工事が多い
一方で、オフィスや物販店のように厨房や給水設備をほとんど使わない業種では、
C工事（内装工事）の割合が圧倒的に多くなります。
レイアウト変更や間仕切り設置、照明配置など、主にデザインと使い勝手に関わる部分が中心です。
ただし、オフィスでもB工事が発生するケースがあります。
たとえば、以下のような場合です。
- 空調を追加・移設する（ビル設備と接続が必要）
- 電源容量を増設する（幹線接続が必要）
- 火災報知器や防災設備を増やす
これらは建物全体に関わる設備となるため、指定業者が担当するB工事に該当します。
まとめ：業種によってB工事の比率は変わる
| 業種 | B工事の主な内容 | 注意ポイント |
|---|---|---|
| 飲食店 | ダクト・給排水・防火設備 | 消防法や衛生法の制約が多く、コストが上がりやすい |
| 美容室 | 給水・給湯・電気容量 | 給水圧・排水勾配・電力上限を事前に確認 |
| オフィス・物販 | 空調・電源接続 | レイアウト変更時の防災対応に注意 |
業種によってB工事の内容と金額は大きく異なります。
開業前に自分の業態に合わせて「どこまでが指定業者の範囲か」を把握し、
見積もりの段階で確認しておくことが、コストコントロールの第一歩です。
契約前に確認すべき「工事区分チェックリスト」
ここまで見てきたように、A工事・B工事・C工事の違いを理解することはとても重要です。
しかし、実際の現場では「契約時に確認不足だったために想定外の費用が発生した」というケースが多発しています。
この章では、契約前に確認しておくべき資料やトラブル例、そしてすぐに使えるチェックリストを紹介します。
契約時に必ず確認すべき3つの資料
契約を結ぶ前に、以下の3つの資料を必ずチェックしましょう。
どれも「どこまでが自分の工事か」を判断するための基本資料です。
- テナント工事要領書（区分表） ビルごとに定められた工事区分のルールです。 A・B・C工事の範囲が一覧でまとめられており、どの部分を誰が施工するか明確にされています。 →「ここまではオーナー側」「ここからはテナント側」という線引きを確認しましょう。
- 指定業者リスト（電気・空調・防災など） B工事を担当できる業者が一覧で記載されています。 費用や対応範囲に差があるため、指定業者の見積もりを必ず事前に入手することが重要です。
- 設計ガイドライン（建物ルール） 内装デザインや設備配置に関するルールを定めた資料です。 防火区画やダクト経路、電気容量など、建物側の制約を確認できます。 これを無視して設計を進めると、後から「施工不可」となる場合もあります。
よくあるトラブル事例と回避策
契約時の見落としや確認不足から発生するトラブルは少なくありません。
代表的な例を3つ紹介します。
① B工事費が高額で予算オーバー
指定業者しか対応できないため、価格競争が起きにくいのがB工事の特徴です。
回避策： 契約前に「見積もり提示の義務」をオーナー側に確認し、概算を出してもらいましょう。
② C工事で防火壁を撤去して施工NGに
デザイン優先で防火区画を変更すると、消防法違反になる可能性があります。
回避策： 設計段階で建築士や消防署に確認を依頼し、必要な申請を行いましょう。
③ 原状回復範囲が不明確でトラブルに
退去時に「ここも撤去対象です」と言われ、追加費用を請求されるケースも。
回避策： 契約書に「原状回復の範囲を明記」し、写真で記録を残しておくのがおすすめです。
【チェックリスト】契約前に確認すべき10項目
以下のリストを参考に、契約書や図面を照らし合わせて確認してみましょう。
- B工事の範囲が明確に書かれているか
- 指定業者が誰か、見積もりを取得できているか
- 建物の電気・給排水・ガス容量を確認したか
- 消防・防火・防災設備のルールを把握しているか
- 原状回復の範囲と費用負担を明記しているか
- 設計ガイドラインを受け取っているか
- 工事スケジュール（A→B→Cの順）を把握しているか
- 指定業者との連絡窓口を明確にしているか
- 見積もりに含まれる範囲（設計費・申請費）を確認したか
- 契約書に「工事区分表」が添付されているか
このチェックリストを契約前に確認しておくだけで、トラブルの9割は防げるといっても過言ではありません。
曖昧なまま進めず、一つずつ明確にしておくことが成功への近道です。
【まとめ】A工事・B工事・C工事を理解すれば、開業トラブルは防げる
テナント開業では、内装デザインやコンセプトに意識が向きがちですが、
実際にトラブルが起こりやすいのは「工事区分」を曖昧にしたまま契約を進めてしまうケースです。
A工事・B工事・C工事は、誰がどこまで工事を担当し、費用を負担するかを明確にするための大切なルール。
特にB工事は、指定業者による施工が義務づけられる中間領域であり、見積もりの不透明さや追加費用が発生しやすい部分です。
契約前に、
- 工事区分の範囲を明示してもらう
- 指定業者の見積もりを確認する
- 設備容量や建物ルールを理解しておく
この3点を徹底することで、開業後のトラブルや余計なコストを大幅に削減できます。
そして、施工会社・設計士・不動産仲介が連携し、同じ情報を共有できれば、
開業はよりスムーズに、安心して進められるでしょう。
